灯湖六小怎么样？看过对口楼盘，生源基本不愁
不知不觉，多妈看房的足迹来到了灯湖六小学区范围。
灯湖六小投用至今不到两年，虽未有毕业生成绩佐证实力，但先进的教学设备，强大的师资力量，优美的校园环境着实吸引。
该校位于千灯湖中轴线上，是桂城首批所有教室配备空调的公办小学，据说桂城街道对灯湖六小的投入与寄望比较高，甚至有家长说其办学模式接近南海外国语小学了。
▲灯湖六小实景
对口灯湖六小的除保利天悦为一手，其余都是二手次新小区，为此亦有坊间猜测在优秀楼盘生源支撑下，六小的未来不会逊色。
事不宜迟，我们先来逐一盘点。
01.
最热门系列：寰宇天下、万科广场
最热门的要数桂澜路上的两个地铁盘，不仅享受同样的小学学位，而且同是知名商业综合体，就像“双胞胎”一样。
然而，两小区的房价命运却稍有不同，万科广场目前二手均价刚好破3万/㎡，而寰宇天下已经去到3.5万/㎡。
有万科业主发出质疑：“都是读灯湖六小，为什么我们家涨幅比不上对面？”昨天我们写过详细的对比分析，得出粗暴的品牌溢价结论
总的来说，两个盘优缺点都是相似的，地铁上盖楼栋密度高，花园活动空间不大，刚需户型多，改善户型少，临近主干道有噪音，除了“出身（品牌）”不同，真的说出哪里有差异。
▲寰宇天下楼栋实景
▲南海万科广场楼栋实景
要论性价比，肯定选价格低的房源，但只要自己喜欢，在家庭预算范围内的，哪里都可以入手。
要提醒的是，南海万科广场对口初中为桂江一中，寰宇天下对口的是映月中学，前者学区配置更优秀。
02.
入户神器系列：悦万城、海棠村
如果说单纯考虑“占坑入学”，多妈推荐看看悦万城的一二居和海棠村的旧楼。
说起悦万城，它的建成交付也是一波三折，前身为创鸿城，后经历停工转让、二次更名，7年起伏，最终更名悦万城。
▲悦万城实景
该小区有4栋住宅楼，由空中平台连接，一楼户外花园面积小，绿化一般，架空层有零星儿童游乐设施。
▲悦万城住宅公共设施
楼下商场目前已引入天河城运营资源，快时尚服装、餐饮商铺较多，偶尔会看到老人带着小孩在前广场溜达，这里还经常举办节日节点活动。
▲悦万城实景
房源方面，2梯3户为大户型，3梯10户为小户型，后者密度高。
贝壳显示，小区约有十多套41-49㎡一居室，总价约92-110万；另有5套66㎡一居可改二居的房源，有暗房，总价约150-160万。
▲悦万城二居室户型与实景
现场看了一套44㎡一居室，总价约93万，卫生间与厨房各自独立，油烟对卧室影响不会太严重，北向阳台可以望见千灯湖夜景。
左右滑动查看更多
▲悦万城一居室户型及实景
▲悦万城一居室景观
从中介处了解到，悦万城前期分配到灯湖五小（西约小学），后分配到六小，一手广州业主多，二手广佛各占一半，有不少本地购买迁入读书，甚至有手握小两居房源，等待门前地铁3号线开通。
旁边的海棠村是典型的城中村，它的存在有点像千灯湖边上的海景花园，占据着最优的地理位置，却是楼龄最大的步梯楼。
▲海棠村实景
海棠村大约有70多栋住宅，全是7-8层步梯楼，可容纳1169户，容积率只有2.88，密度很低，相比起高层洋房，相对舒适。
但小区整体老旧，品质一般，人车不分流，且楼龄大，可贷款年限不高，资金门槛要求高。
▲海棠村实景
海棠村挂牌房源整体单价约1万/㎡，最低总价81万起步，69㎡两房，大部分户型相当方正实用。
若问多妈两者选哪个？咬咬牙还是选悦万城吧，毕竟新房保值更高，预算吃力，选择海棠村也无妨。
03.
最宜居系列：保利星座、中海万锦东苑
如果说不考虑地铁出行，那么位于佛平路上的保利星座和中海万锦东苑就相当宜居了，兼顾读书与自住都很完美。
这两个小区严格上属于泛千灯湖板块，甚至有些人还不认同它俩是千灯湖楼盘，但不妨碍它的高宜居性。
保利星座有14栋住宅，1梯4户或2梯4户为主，小高层约10层，高层约29层，容积率只有2.5，统共不到千户。
▲保利星座实景
最惊喜的是它的挂牌均价，只有2.3万/㎡，跟动辄3万+的灯湖核心板块，是宝藏级洼地！
再看看房源，最低门槛78㎡有两房，而且是大两居，现场看了一套，室内空间实用率很高，客厅、主卧、厨房都有大阳台，总价165万。
左右滑动查看更多
▲保利星座二居室户型及实景
挂牌房源中有89㎡三房改四房的户型，牺牲了餐厅空间，换来一个多功能空间。
▲保利星座89㎡改造参考
虽然已有十几年楼龄，但楼栋外立面保养较新净，小区绿化与公共设施维护到位，物管费也才1.9元/㎡/月；下楼就是紫金城，烟酒茶店铺众多，买菜也方便。
左右滑动查看更多
▲保利星座小区实景
▲保利星座对面的紫金城
不远处是中海万锦东苑，让人意外的是，风格、设施与万锦豪园很相似，曾被称为“姐妹盘”。
▲中海万锦东苑实景
楼栋外立面是中海惯用的棕色墙砖，深沉却有点泛旧，通过对称的石狮-欧式圆顶小亭-亲水平台，辅以绿植连成中轴水景。
左右滑动查看更多
▲中海万锦东苑实景
踩盘当天室外气温只有4度，辛勤的物管还坚持做着日常园林维护，而这样的物管费大约是2.7元/㎡/月。
▲中海万锦东苑实景
挂牌房源显示，只有两套90㎡小户型，集中在南门的1-2栋，其余都是毛坯大户型，8年楼龄了，至今还未消化完投资客。
中介透露：“一手业主有不少是律师、医生、大沥铝村老板，他们还成立了最牛的业委会，小区才有这么干净整洁。”
大户型主要是148/152/179/183㎡几个面积段，双证，2017-2018年“合证”政策出台后，该小区小涨了一波，此后平稳。
左右滑动查看更多
▲中海万锦东苑大户型房源及实景
“2020年疫情时期，有业主急售，152㎡+2个产权车位，总价才360万；到了8月又不断上涨，刚刚1月份成交一套，152㎡总价要463万了，起伏很大。”
04.
有钱任性系列：保利葉公馆、依云天汇、万科湖岸
这三个盘市场声量比较小，一方面与产品面积段相关，另一方面与业主心态有关。
保利葉公馆是一众楼盘中最新的，收楼还不到两年，交易逃不过大笔增值税，“但只要业主有诚意，也有商量的余地。”
▲保利葉公馆高层实景
这也是个小规模社区，只有4栋高层住宅，花园一眼看尽，由于楼龄新，园林绿化、大堂装修、电梯间都保持得很新净。
该盘当年一手成交价是3.2-3.5万/㎡，现二手挂牌最低门槛是95㎡三房，总价380万，均价已经4万+了。
多妈看的是125㎡四房和137㎡四房，格局相似，客餐厅南北对流，还保留着原开发商的装修，由于临近桂澜路，高层噪音更明显。
▲保利葉公馆125㎡户型图
▲保利葉公馆137㎡户型图
▲保利葉公馆房源实景
依云天汇房源起步面积段约为102㎡，而后跳至140㎡，总价从330万跳至530万，中间断层。
▲依云天汇实景
这个小区中介最不推荐的二手盘，“天悦建起来后，业主心态不稳定，频频反价，我们也不想让客户浪费时间在这里。”
多妈看房当天，恰逢想看一套175㎡，业主要反价到700万，“若是接受价格就看吧！”
该盘分为南北两个小区，园林绿化中规中矩，没有特别出彩的地方。
让人惊讶的是风雨连廊的水泥墩全贴上防撞贴，猜测有业主发生过磕碰，设计之初考量不周到，导致后期的不美观。
▲依云天汇实景
公共大堂有点泛旧，亮度不足的水晶灯没有带来多少高档感，而这样的物业维护需要3元/㎡/月。
▲依云天汇实景
该小区大户型设计很常见，在这里就不展开叙述了。
至于万科湖岸，都是几百平的大平层，总价也高，毛坯为主，室内梁柱少，可改动自由度大，有兴趣的可以到实地看看，自住可以入手，仅投资学位就不建议了。
看完一圈，感觉灯湖六小对口小区的质量不差，按照生源论一说，能够负担起这一片区房价的家庭，对孩子教育的投入也会相当重视。
相关教育人士推测，由这些高质量楼盘生支撑起的灯湖六小，未来教育口碑不会太差。
正所谓“买房就是赌未来”，手机前的你，会为孩子赌一套灯湖六小的学区房吗？欢迎评论区说说。